山西自考网资料下载《资产评估》复习题汇总第四章7

四、计算题

1.
【正确答案】 （1）计算A、B、C交易实体的修正后单价

　　（3）待估土地总价＝2 450×5 669.04＝ l3 889 148（元）＝1 388.9148（万元）
　　（4）计算实体性贬值
　　成新率＝30÷（30＋5）×100％＝85.7％
　　实体性贬值＝13 889 148×（1一85.7％）
　　＝1 986 148.2（元）
　　＝198.61482（万元）
　　（5）计算功能性贬值，因为局部要装修，所以功能性贬值为15万元。
　　（6）评估该建筑物的价格
　　建筑物的价格＝1 388.9148—198.61482—15≈1 175（万元）

2.
【正确答案】 

根据建筑物评估的市场法，该房屋的评估价：

＝418.9＋1043.15＝1462.05（万元）

3.
【正确答案】 该块宗地面积为3 600m²，建筑密度为50％，则每层面积为：3 600×50％＝1 800（m²）
　　容积率为6，则该建筑物为12层，则商业用房的面积为：1 800×2=3 600（m²）
　商品住房的总面积为：1 800×10＝18 000（m²）
　（1）总楼价＝（3 600×5 000）×（1＋10％）^-2＋（18 000×2 000）×（1＋10％）^-2 ＝l8 000 000×0.8264＋36 000 000×0.8264
　　＝44 625 600（元）
　　（2）总建筑费＝（25 000 000×75％）×（1＋10％）^-0.5＋（25 000 000×25％）×（1＋10％）^-1.5＝18 750 000×0.9535＋6 250 000×0.8668
　　＝23 295 625（元）
　　（3）专业费用＝23 295 625×6％＝l 397 737.50（元）
　　（4）税费＝地价×5％
　　（5）投资利息＝（地价＋建筑费＋专业费用）×8％
　　＝（地价＋24 693 362.50）×8％
　　＝地价×8％＋1 975 469
　　（6）利润＝（地价＋建筑费＋专业费）×利润率
　　＝（地价＋24 693 362.50）×15％
　　＝地价×l5％＋3 704 004.38
　　（7）总地价
　　地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费
　　地价＝44 625 600－23 295 625－1 397 737.50－地价×8％－1 975 469－地价×l5％－3 704 004.38－地价×5％
　　（1＋5％＋8％＋15％）地价＝44 625 600－23 2951 625－1 397 737.50－1 975 469－3 704 004.38
　　地价＝14 252 764.12/1.28＝11 134 971.97（元）

4.
【正确答案】 根据综合分析，应采用收益还原法：
（1）计算房地出租年收入，这里取当地同类建筑的客观租金收入＝30×400×12＝144 000（元）
（2）计算房地出租的年总费用
①税金：20×400＝8 000（元）
②管理费：144 000×4％＝5 760（元）
③维修费：1 500×400×2％＝l2 000（元）
④保险费：1 500×400×0.2％＝1 200（元）
⑤年折旧费：l 500／（50－1）×400＝12 245（元）
这里计算年折旧费所取残值率为零，因为到土地使用权50年期满，建筑物并未达到经济耐用年限即被国家无偿收回，所以土地使用者势必在49年中将建筑物折旧完。
合计：年出租总费用为①＋②＋③＋④＋⑤＝39 205（元）
（3）计算房屋出租年收益
房屋现值＝房屋重置－折旧费＝1 500×400－1 2 245×3
＝563 265（元）
房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原率
＝563 265×6％＝33 795.9（元）
（4）计算土地年收益
144 000－39 205－33 795.9＝70 999.1（元）
（5）计算土地价格
地价＝A／r×[1－1／（1＋r）ⁿ]
＝70 999.1／5％×[1－1／（1＋5％）⁴⁶]
＝1 269 468.63(元)