山西自考网资料下载《资产评估》第二章 资产评估的基本方法2
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发布时间：2012年07月24日
实例甲：石景山区某写字楼。中高档装修，交通便捷，人文环境良好，交易时间为2006年6月，交易价格为5800元/平方米。
实例乙：石景山区某写字楼，环境景观良好，交通较便捷，距市区较远，高档装修。生活配套设施齐全，交易时间为2006年1月，交易价格为4800元/平方米。
将上述实例与评估对象进行比较分析，同时选择一些影响房地产价格的因素进行修正来测算评估对象价格（见表一、表二）
表一：交易案例因素比较表：
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项目案例 |
甲 |
乙 |
评估对象 |
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交易时间 |
2006年6月 |
2006年1月 |
2007年2月 |
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交易情况 |
转让 |
转让 |
转让 |
|
用途 |
办公 |
办公 |
办公 |
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位置 |
石景山区八角 |
石景山区西井 |
石景山区西井 |
|
办公环境 |
较好 |
良好 |
良好 |
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交通条件 |
邻近主干道 |
邻近次干道 |
邻近次干道 |
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市政基础设施 |
七通有保证 |
七通有保证 |
七通有保证 |
|
结构、装修 |
钢混、高档装修 |
钢混、高档装修 |
钢混、中档装修 |
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工程地质条件 |
无不良工程地质 |
无不良工程地质 |
无不良工程地质 |
表二：办公用房比较案例因素修正表：
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因素案例 |
甲 |
乙 |
|
交易时间 |
98/100 |
95/100 |
|
交易情况 |
100/100 |
100/100 |
|
用途 |
100/100 |
100/100 |
|
位置 |
105/100 |
100/100 |
|
办公环境 |
110/100 |
105/100 |
|
交通条件 |
105/100 |
100/100 |
|
市政基础设施 |
100/100 |
100/100 |
|
结构、装修 |
105/100 |
102/100 |
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工程地质条件 |
100/100 |
100/100 |
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交易价格（元/ |
5800 |
4800 |
|
比准价格（元/ |
4647.7 |
4717.7 |
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平均 |
4682.7 |
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进行评估时，评估对象只有一个评估结果，可以采取平均值，也可以分析参照物与被评估对象哪一个更类似，类似的程序越近，越好。
从整个案例中可以看出，首先要明确评估对象，第二要找到参照物，要了解一些参照物的情况，才能进行比较。
从例子可以看出，以市场法计算的途径与步骤比较简单，主要要把握的是调整因素，调整因素有哪些、哪些是影响它的价值、哪些是不影响它的价值，影响价值的应调整。
除比较房屋价值外，还可以比较其他，例如比较汽车也可以采用市场比较法，比较它的年代、发动机的声音、性能、外观保养情况等等。
四、运用市场法评估资产的程序及其优缺点
（一）运用市场法评估资产的程序1.明确评估对象。
2.进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。
3.分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。
4.把被评估资产与参照物比较。
5.分析调整差异，得出结论。
（二）市场法的优缺点
市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。其优点表现在：
1. 能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；
2. 评估结果易于被各方面理解和接受。
市场法的缺点表现在：
1. 需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；
2. 不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。